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Miguel R. Valladares García

domingo 21 enero 2018

36 millones de mexicanos, sin acceso a un hogar “propio y digno”

SinEmbargo.mx
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viviendaEl crecimiento poblacional demanda un mayor número de viviendas, pero México aún no cuenta con las políticas necesarias para satisfacer esta exigencia que poco a poco ha rebasado las expectativas de los mexicanos que aspiran a tener un hogar propio y que se ven obligados a rentar ante  los altos costos que implica adquirir un crédito hipotecario.

En 2013, durante la presentación del Programa Nacional de Vivienda para elementos de Seguridad Pública, el Presidente Enrique Peña Nieto dijo que en el país hay un rezago de nueve millones de viviendas, es decir, en el país 36 millones de mexicanos no cuentan con un “hogar propio y digno”, según declaró el primer mandatario en su primera visita a Campeche.

“En México, pese a que entre 2000 y 2009 se ha triplicado el número de hipotecas, el primer decil de ingreso no puede cubrir el pago mensual de un crédito para una solución privada estándar, mientras que los deciles 1 y 3 tendrían que asignar respectivamente el 80 y 50 por ciento de sus ingresos”, amplía por su parte el informe “Se busca vivienda en alquiler: Opciones de política en América latina y el Caribe” del Banco Interamericano de Desarrollo (BID).

“El alquiler puede convertirse entonces en una alternativa eficiente y efectiva en función de los costos para resolver los problemas del déficit habitacional cuantitativo y cualitativo que actualmente afecta a casi el 40 por ciento de los hogares de la región”, explica el informe.

El documento reconoce que América Latina y el Caribe es una región de propietarios, sin embargo el alquiler “continúa siendo significativo”. Afirma que “en números absolutos, los hogares que viven en alquiler han aumentado en las últimas décadas”.

En nuestro país las familias que rentan aumentaron de 2.5 millones en 1980 a 4 millones en 2010, mientras que en Argentina pasaron de un millón a 1.8 millones, y en Brasil de 5.7 a 10.5 millones.

COMPRAR CASA “ES CARO”

En junio de 2006 se promulgó la Ley de Vivienda a través de la cual “se hace hincapié en que ésta es un derecho de los mexicanos que debe ser cubierto mediante la acción del sector público, privado y social, así como de la importancia de ésta como motor del desarrollo económico del país” destaca la Procuraduría Federal del Consumidor (Profeco) en septiembre de 2012 en el texto “Sector Inmobiliario en México”, en el que detalló después de la creación de la Comisión Nacional de Vivienda (Conavi), cuya función es “formular, ejecutar, conducir, evaluar, y dar seguimiento a la Política Nacional de Vivienda y el Programa nacional en la materia, que la situación de vivienda en México se encuentra rezagada a falta de políticas públicas que garanticen una vivienda de buena calidad .

Pese a la legislación, la realidad es que los mexicanos se ven orillados solicitar el alquiler de sus hogares, ya que –además de que los créditos para adquirir una vivienda son elevados–, el salario que perciben también es menor.

Al respecto, en el artículo  ¿Por qué comprar una casa es una odisea en México?publicado por la revista Forbes, en nuestro país “hay una desconexión natural entre los precios de las casas y el salario promedio de la mayor parte de los mexicanos. Datos de la Comisión Nacional para la Protección y Defensa de los Usuarios de Servicios Financieros (Condusef) arrojan que 70 por ciento de la población económicamente activa tiene ingresos equivalentes o menores a 5 mil pesos […] y una hipoteca debe consumir no más del 30 por ciento del ingreso, [es decir] que siete de cada 10 mexicanos puede destinar menos de mil 700 pesos al mes a este fin (una cantidad que se eleva un poco gracias a los subsidios)”.

El documento presentado por el BID amplía que cuando se usa la afiliación a fondos de pensiones como criterio para estimar el acceso real al crédito hipotecario, la brecha es del 45 por ciento, valores que pueden aumentar si “se tiene en cuenta que el precio mínimo de la vivienda privada no subsidiada puede llegar a ser 60 por ciento más alto”, explica.

“El déficit de vivienda sigue siendo un problema en América Latina y el Caribe. En 2009 se registraba que el 37 por ciento de los hogares a nivel nacional –casi 54 millones de familias de la región – sufría algún tipo de carencia habitacional”.

Además, según datos del Sistema Fiscal Mexicano publicados en agosto del 2013, los mexicanos destinan 15 por ciento de su gasto a impuestos, de los cuales, en los deciles 9 y 10 recae el pago del Impuesto Sobre la Renta (ISR).

POLÍTICAS PARA LA MOVILIDAD RESIDENCIAL

Debido a que los mexicanos no cuentan con el presupuesto suficiente para costear una vivienda propia, el documento señala que “dado a que la vivienda en realidad constituye un servicio, más que un simple bien inmueble, cuando se trata de su prestación, el alquiler es una alternativa válida –y en muchos casos preferible– a la compra misma”.

El informe dice que la vivienda en alquiler predomina en algunos de los grupos de población como son los jóvenes, los hogares unipersonales y los divorciados, por lo que expone que es necesario ampliar las políticas de alquiler en las regiones cuya demanda de vivienda es mayor, que generalmente son países en desarrollo.

“Por esto, una política de alquiler articulada con herramientas adecuadas de planificación y ordenamiento territorial contribuiría a mitigar el crecimiento periférico de baja densidad y la segregación que esto causa, para dar lugar a ciudades más densas, accesibles y compactas […] lo que ayudaría a mitigar la carencia de habitación de buena calidad y ubicación”, explica ya que en algunas regiones la existencia de viviendas vacías llega a ser de hasta el 20 por ciento.

De tal modo, “la política de vivienda debe basarse entonces en un concepto de servicio, y no de una forma de tenencia y debe propender a aumentar el acceso dentro de un mercado que ofrezca variedad, calidad y oportunidad”.

En cuanto a las oportunidades de los créditos, el informe reconoce que Chile y México son los países que más han avanzado en este rubro ya que “el crédito hipotecario representa el 20 y 10 por ciento del Producto Interno Bruto, respectivamente, comparado con el 5.5 por ciento en promedio para toda la región de América Latina y el Caribe, sin embargo, incluso el costo sigue siendo un problema”, alertó.

En nuestro país, en los años 70, “el papel del Gobierno fue la promoción de fondos para la vivienda de los asalariados. Con la creación del Instituto del Fondo Nacional de la Vivienda para los Trabajadores (Infonavit), el cual se convirtió en uno de los más importantes por su capacidad de financiamiento y por la adición al Issste por decreto, el Fondo de la Vivienda del Issste (Fovissste) para otorgar créditos hipotecarios a los trabajadores que se rigen por el apartado B de la Ley Federal del Trabajo en 1973” según detalla otro informe titulado  La vivienda “Social” en México, publicado por el despacho de arquitectos JSa.

El informe del BID señala que “en México el ritmo del crecimiento de la vivienda ha sido mayor que el de la población debido a la proliferación de créditos concedidos por instituciones públicas” y da como ejemplo que en nuestro país en 2009 se otorgaron 900 mil créditos –la mayoría destinados a la compra de vivienda nueva–, mientras que la formación de nuevos hogares fue alrededor de 600 mil unidades que aparte de ser de mala calidad está ubicadas afuera de las ciudades, por lo que estima que una cuarta parte de las viviendas adquiridas a través de entidades públicas se encuentra deshabitada.

DEMANDA DE VIVIENDA

Según información de la Encuesta Nacional de Ingresos y Gastos de los Hogares (ENIGH), en 2010 el parque habitacional era de 28.5 millones de viviendas particulares habitadas, de las cuales, 20.3 millones (71.2 por ciento) eran propias o estaban siendo pagadas por los propietarios.

Dentro de las características de la vivienda, presentadas por la encuesta, se informa que hay una tenencia de la vivienda propia de 18 millones 612 mil habitantes; 4 millones 73 mil es rentada; 3 millones 745 prestada; 1 millón 672 mil tienen casa propia pero la están pagado; y 270 mil tienen una vivienda intestada o en litigio, según cifras arrojadas por la encuesta y recabadas por la Procuraduría Federal del Consumidor.

Respecto a la forma en que se llevó a cabo el proceso de compra, 55.3 por ciento de las familias la obtuvo con recursos propios, el restante, lo hizo gracias a los créditos otorgados por el Infonavit, el Fovissste o el Fonhapo.

En la clasificación de Demanda y Oferta de la Vivienda en México, según el INEGI, entre 1990 y 2010 el total de viviendas (particulares y colectivas) registró un crecimiento de 76.7 por ciento, es decir, pasó de 16 millones 197 mil a 28 millones 615 mil.

Aunque la demanda de vivienda rebasa las necesidad del crecimiento poblacional, el INEGI destaca que “la oferta de viviendas construidas también mostró signos de recuperación a pesar de la crisis internacional de 2008 ya que creció 11. 1 por ciento entre 2010 y 2011, y se espera que continúe con signos positivos para 2012”, de acuerdo con el censo población realizado en 2010.

De acuerdo con la Profeco, la Sociedad Hipotecaria Federal (SHF) estimó que durante 2012 la demanda potencial de vivienda sería mayor a la registrada en 2011 (1millón 76 mil 514).

La SHF clasifica a las familias que demandan vivienda de la siguiente manera:

52.3 por ciento de la demanda se distribuirá en localidades urbanas, 31.6 por ciento en zonas rurales y 16 por ciento se localizará en zonas en transición (de rurales a urbanas).

El 36 por ciento de la demanda está constituido por familias que tienen subcuenta de vivienda (en Infonavit o Fovissste), mientras que las familias sin afiliación ascienden a 63 por ciento.

Los hogares que están pagando una hipoteca y los que tienen un ingreso disponible insuficiente (ingreso monetario del hogar menos los gastos que realizan las familias en alimento, vestido, transporte, educación y energía), no son considerados en la adquisición de vivienda nueva o usada; esto porque los primeros sí pueden demandar mejoramientos mientras que los segundos tienen ingreso negativo, por lo que no tienen capacidad de endeudamiento para adquirir una vivienda.

Según las cifras de Demanda de Vivienda por entidad federativa 2012, el Estado de México tiene una falta de 113 mil 298 viviendas, seguido de Veracruz con 107 mil 668; el Distrito Federal con 64 mil 545; Chiapas con 60 mil y Baja California con 55 mil 304, dentro de los cinco estados que presentan mayor el índice de este problema.

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