No cabe duda que la planeación urbana es una tarea difícil. Son tantas las aristas que presentan el correcto desarrollo e implementación de programas y planes destinados a ordenar y regular las ciudades, que no es difícil que, en ocasiones, algunas sean olvidadas, con graves consecuencias.
La base constitucional de la materia se encuentra en el tercer párrafo, que señala que la nación tendrá en todo tiempo el derecho de imponer a la propiedad privada las modalidades que dicte el interés público, con objeto de hacer una distribución equitativa de la riqueza pública, cuidar de su conservación, lograr el desarrollo equilibrado del país y el mejoramiento de las condiciones de vida de la población rural y urbana, por lo que se dictarán las medidas necesarias para ordenar los asentamientos humanos y establecer adecuadas provisiones, usos, reservas y destinos de tierras, aguas y bosques, a efecto de ejecutar obras públicas y de planear y regular la fundación, conservación, mejoramiento y crecimiento de los centros de población.
Sin embargo, estas medidas no pueden ser interpretadas de manera absoluta e independiente, sino a la luz de otros preceptos de la propia Constitución, ya que se trata de un ordenamiento que es un todo y se completa en sí mismo. De esta forma, debemos tener también presente que el desarrollo urbano tiene, como insumo esencial, la propiedad inmobiliaria, constituyendo un mercado sobre el que inciden diversos participantes, que incluye a los titulares del dominio sobre tales bienes, desarrolladores, constructores, agentes inmobiliarios, etcétera.
El artículo 28 de la Constitución señala que la ley castigará severamente, y las autoridades perseguirán con eficacia, toda concentración o acaparamiento en una o pocas manos de artículos de consumo necesario y que tenga por objeto obtener el alza de los precios; todo acuerdo, procedimiento o combinación de los productores, industriales, comerciantes o empresarios de servicios, que de cualquier manera hagan, para evitar la libre concurrencia o la competencia entre sí o para obligar a los consumidores a pagar precios exagerados y, en general, todo lo que constituya una ventaja exclusiva indebida a favor de una o varias personas determinadas y con perjuicio del público en general o de alguna clase social.
De este precepto se desarrolla, en la Ley Federal de Competencia Económica, un amplio catálogo de ´prácticas monopólicas, absolutas y relativas; el concepto de prohibiciones a conductas anticompetitivas y a cuestiones referentes a las barreras a la libre concurrencia y competencia. Estas últimas son definidas como cualquier característica estructural del mercado, hecho o acto de los agentes económicos que tenga por objeto o efecto impedir el acceso de competidores o limitar su capacidad para competir en los mercados; que impidan o distorsionen el proceso de competencia y libre concurrencia, así como las disposiciones jurídicas emitidas por cualquier orden de gobierno que indebidamente impidan o distorsionen el proceso de competencia y libre concurrencia.
Por eso, cualquier disposición normativa, como puede ser un programa o un plan de desarrollo urbano, debe pasar por un análisis de sus efectos en lo relativo a mercados y agentes económicos, en cuanto a participación y funcionamiento, de donde podemos afirmar que, si existe descuido al respecto y no se ponderan estos aspectos, el destino de tales planes y programas es el fracaso.
A manera de ejemplo, la determinación de áreas específicas de superficies destinadas al desarrollo y la exclusión de otras definidas como “no urbanizables”, sin que existan razones sólidas, claras y suficientes, pueden llegar a segmentar el mercado y limitar la participación de nuevos oferentes; protegería a los propietarios inmobiliarios que detenten la titularidad en el momento de expedición del plan o programa, de la competencia potencial y perjudicaría al consumidor al reducirle opciones competitivas para adquirir inmuebles, solo por citar algunos efectos. Y ni se diga de querer enfocar el desarrollo en un área específica e intentar mecanismos ajenos a la libre competencia, como fideicomisos y similares, que agrupen a competidores, pues de ahí a su cartelización solo hay un paso.
¿Lo sabrán los urbanistas?
@jchessal