B05
El magno proyecto inmobiliario sobre 2 mil 68 hectáreas de la comunidad San Juan de Guadalupe, con capital privado aportado por varios empresarios locales y un foráneo, no pudo concretarse en la asamblea de comuneros del pasado domingo, como era el deseo de sus promotores, pero tampoco se frustró para siempre como lo han querido dar a entender sus opositores. Viene un período de litigios administrativos y judiciales que lo mismo puede consumir unos pocos meses que varios años.
Contrario a lo que han propalado integrantes y asesores del grupo de comuneros que se oponen al proyecto, la asamblea del domingo anterior no se dio por concluida ni se tuvo por no verificada ante la ausencia de representantes de la Procuraduría Agraria y el retiro del notario público. Lo que sucedió fue que en un movimiento astuto, la presidencia de la asamblea -que sí se instaló con quórum suficiente: 238 de 335 comuneros- la declaró en sesión “permanente” y dispuso un receso de duración indefinida, que pueden ser días, semanas o meses.
Del lado de la Procuraduría Agraria, extraoficialmente se aduce que no podía convalidar con su presencia una asamblea en cuyo orden del día se incluyó como punto 7) “Lectura de la opinión emitida por el C. Procurador Agrario sobre el proyecto de desarrollo y de la escritura social respectivos para la aportación de tierras de uso común para la constitución de una sociedad mercantil inmobiliaria entre la comunidad denominada ‘San Juan de Guadalupe y sus Anexos Tierra Blanca y San Miguelito’ y la sociedad ‘Reserva San Luis, S.A. de C.V.”, siendo que no existe tal opinión. Y no existe por la sencilla razón de que el Comisariado de Bienes Comunales no ha entregado toda la información que debió acompañar desde el principio (8 de noviembre del 2018) a su solicitud de la multicitada opinión.
A su vez, los integrantes del Comisariado y sus socios empresarios argumentan que la Opinión de la Procuraduría Agraria sobre la legalidad, viabilidad y equidad del proyecto no es vinculatoria. Es decir, que los comuneros pueden atender sus términos -cuando haya sido emitida- o desestimarla, según les convenga. Tienen razón en parte. La Ley Agraria reconoce que la asamblea es soberana en sus decisiones respecto de las tierras pertenecientes a la comunidad, pero lo que también es cierto es que dichas decisiones deben ajustarse a una amplia seria de normas legales.
La asamblea es soberana para decidir el uso y destino de sus tierras, pero no por ello puede un día disponer que expulsa de la comunidad a un equis número de comuneros y sus tierras se reparten entre los demás. Soberanía en este sentido no es sinónimo de arbitrariedad o de omnipotencia.
Se escucha también del lado de los promotores del proyecto que si dentro del plazo legal de 30 días hábiles la PA no emite su opinión, puede invocarse el principio de “afirmativa ficta”, o sea de asumir que la opinión es favorable y proceder en consecuencia. Esto en general tiene sustento legal y es viable, pero en el caso concreto que nos ocupa ni siquiera ha comenzado a correr ese período de 30 días hábiles porque la Procuraduría Agraria no ha recibido toda la información necesaria para sustentar su punto de vista. Es decir, formalmente la incumplida no es la dependencia sino la comunidad.
LA DANZA DE LOS MILLONES
Antes de ir más allá, conviene despejar una incógnita: ¿Por qué si este proyecto se comenzó a trabajar hace casi 10 años, súbitamente en noviembre pasado se convocó a una Asamblea de Formalidades Especiales, el 23 de diciembre, para concretarlo, sin tener todos los requisitos, comenzando por la opinión legal de la Procuraduría Agraria? La respuesta es: Dinero.
Desde que comenzó a gestionar la aportación de esas 2 mil 68 hectáreas para una empresa inmobiliaria, hace más de nueve años, Carlos El Chato López Medina ha entregado a los comuneros más de 92 millones de pesos. El empresario regiomontano Alejandro Tamayo Ibarra, que por su lado comenzó a hacer lo mismo sobre aproximadamente 500 hectáreas, ha entregado unos 13 millones de pesos.
Es decir, en estos últimos años la comunidad ha recibido algo así como 105 millones de pesos, a manera de “anticipos” o “pruebas de seriedad” de los empresarios involucrados. No sabemos, por lo menos hasta hoy, cómo se distribuyeron esos ciento y pico de millones. Lo mismo pueden haberse repartido equitativamente entre los 328/335 comuneros o no. Tampoco sabemos si López Medina habrá recuperado parte de sus noventa y tantos millones con sus socios o si todos habrán salido de su fortuna personal.
Súbitamente las cosas se aceleraron porque por ahí de octubre o noviembre los comuneros hicieron saber a los empresarios que necesitaban más dinero y que lo querían para hacer frente a los gastos navideños. La respuesta de los inversionistas fue algo así como “les hemos dado más de cien millones y no vemos ningún avance importante”.
Para hacerse acreedores a una nueva entrega de efectivo, los comuneros vía su Comisariado de Bienes Comunales se pusieron manos a la obra y el 23 de noviembre convocaron a la primera asamblea “dura” para el 23 de diciembre. En su apresuramiento, dieron por sentado que para esa fecha contarían con la famosa opinión de la Procuraduría Agraria. Nunca llegó (en el inter recibieron un comunicado oficial indicándoles qué documentación les hacía falta), y por eso se abortó aquella asamblea, convocándose a otra para el pasado domingo, que es la que se decretó de carácter permanente. Y así están las cosas.
Más de 105 millones de pesos son mucho dinero, pero resultan una piscacha de la inversión global que se tiene estimada para el desarrollo del proyecto en su totalidad: casi 19 mil millones de pesos.
¿Es conveniente el trato para los comuneros? Desde que comencé a abordar este tema he tenido la impresión de que no, sobre todo por dos datos: un avalúo de hace 6 años incorporado al expediente que en forma algo confusa arroja un valor de 83 pesos por metro cuadrado, y la estimación empresarial de que de los 20 millones 680 mil metros cuadrados totales solamente 8 millones (38.6 por ciento) serían vendibles. Lo digamos normal es que del total a urbanizar y fraccionar -descontadas áreas verdes, de donación municipal, calles, banquetas, etc.- se pueda vender mínimo el 50 por ciento.
Al respecto hemos escuchado, del lado empresarial, dos precisiones atendibles: el acta constitutiva de la sociedad, que no se ha firmado, considera que su capital será en un 60 por ciento para los inversionistas y un 40 por ciento para los comuneros, independientemente de cuál sea el valor que los peritos asignen a las tierras. Es decir, que si al final de cuentas entre tierras, estudios, proyectos, permisos, trámites, urbanización (redes de drenaje y agua potable, accesos, calles, banquetas, camellones, etc.) y demás, la empresa invierte 20 mil millones de pesos, 8 mil serán de los comuneros. Las utilidades se repartirían en la misma proporción.
Para que todo el plan resultara atractivo a los comuneros, los empresarios han esbozado un compromiso que quedaría documentado y registrado en cuanto las tierras se aporten a la sociedad: entregar 16 millones de pesos a lo largo de 20 años a los 328/335 comuneros (unos 5 mil 300 millones de pesos) Esto significa que cada uno de ellos recibiría 66 mil 666 pesos mensuales. No suena a mucho, pero con ese ingreso todos los beneficiarios (y sus familias) subirían en automático varios niveles socio económicos. Pasarían de la categoría media baja a la de media alta.
Por lo que hace al porcentaje de superficie vendible, el argumento es muy simple: se trata de terrenos con muchas hondonadas y varias cañadas que simplemente no se pueden urbanizar. Puede ser que haya razón en este planteamiento. Habrá que verificarlo.
Frente a la magnitud del proyecto y sus eventuales resultados favorables para todos los interesados, especialmente los comuneros (entre los cuales hay de todo), se entiende la prevención introducida hace ya muchos años en la ley: para proyectos de esta naturaleza, es importante la Opinión de la Procuraduría Agraria, que no es un punto de vista superficial, de inspiración súbita o juego de adivinanzas, sino el producto de un análisis serio y a fondo de todos los elementos en juego, para evitar en la medida de lo posible que, dicho coloquialmente, “se lleven a los comuneros al baile”.
Por último, les informo que con fecha 12 de enero, o sea el sábado pasado, un grupo de siete comuneros presentaron, simultáneamente ante la Fiscalía General del Estado y la Delegación de la Procuraduría General de la República, una denuncia o querella por la presunta comisión de delitos patrimoniales y el de falsedad en declaraciones ante autoridades, en contra de los tres integrantes del Comisariado de Bienes Comunales y los otros tres que forman el Consejo de Vigilancia. Les digo: esto va para largo.
COMPRIMIDOS
Pues sí, El Tekmol José Luis Romero Calzada está o con un píe en la cárcel o ha iniciado la miserable vida de prófugo de la ley. Todavía ayer por la mañana estaba en su casa del Pedregal, donde recibió la visita de numerosos familiares, pero luego se volvió ojo de hormiga. Lo lógico de suponer es que si la PGR ya andaba tras de sus huesos y solo estaba en espera de la orden de aprehensión, debe traerlo bien vigilado. Si no, qué oso! Por lo pronto, ya le congelaron las cuentas bancarias a su nombre y de sus empresas, pero lo más seguro es que tenga otras disfrazadas.
El relevo de José Luis Ugalde en la Secretaría de Finanzas, por decisión suya para regresar a la Ciudad de México, vino a ser el primero de lo que se supone será una serie. Daniel Pedroza conoce la materia y puede salir adelante con la responsabilidad.
Elías Pesina deja la Oficialía Mayor para registrarse mañana como aspirante a presidir el priísmo potosino, en sustitución del renunciante Martín Juárez Córdova. Para sustituirlo deja la tesorería Ada Amalia Andrade Contreras, funcionaria particularmente discreta y depositaria de todas las confianzas de Juan Manuel Carreras.
La llegada de Fernando Chávez a la Secretaría de Comunicaciones y Transportes que estaba prevista para ayer u hoy se tuvo que posponer indefinidamente. Todo porque el fin de semana un grupito de seguidores de El Mijis fueron hasta Casa de Gobierno a exigir la renuncia del actual titular, Ramiro Robledo López, y nadie en su juicio quiere que el cambio parezca un triunfo para esa bola de vagos. No hay claridad de hacía dónde se desplazará Robledo López, quien ya estaba hasta el gorro en la SCT estatal.
Y a propósito de El Mijis, va quedando claro que además de baquetón es, como diría mi abuelita, argüendero. También farsante. Ahora resulta que medio mundo lo tiene amenazado de muerte. Puro cuento porque ya le gustó traer guaruras.
Hasta el próximo jueves.
El magno proyecto inmobiliario sobre 2 mil 68 hectáreas de la comunidad San Juan de Guadalupe, con capital privado aportado por varios empresarios locales y un foráneo, no pudo concretarse en la asamblea de comuneros del pasado domingo, como era el deseo de sus promotores, pero tampoco se frustró para siempre como lo han querido dar a entender sus opositores. Viene un período de litigios administrativos y judiciales que lo mismo puede consumir unos pocos meses que varios años.
Contrario a lo que han propalado integrantes y asesores del grupo de comuneros que se oponen al proyecto, la asamblea del domingo anterior no se dio por concluida ni se tuvo por no verificada ante la ausencia de representantes de la Procuraduría Agraria y el retiro del notario público. Lo que sucedió fue que en un movimiento astuto, la presidencia de la asamblea -que sí se instaló con quórum suficiente: 238 de 335 comuneros- la declaró en sesión “permanente” y dispuso un receso de duración indefinida, que pueden ser días, semanas o meses.
Del lado de la Procuraduría Agraria, extraoficialmente se aduce que no podía convalidar con su presencia una asamblea en cuyo orden del día se incluyó como punto 7) “Lectura de la opinión emitida por el C. Procurador Agrario sobre el proyecto de desarrollo y de la escritura social respectivos para la aportación de tierras de uso común para la constitución de una sociedad mercantil inmobiliaria entre la comunidad denominada ‘San Juan de Guadalupe y sus Anexos Tierra Blanca y San Miguelito’ y la sociedad ‘Reserva San Luis, S.A. de C.V.”, siendo que no existe tal opinión. Y no existe por la sencilla razón de que el Comisariado de Bienes Comunales no ha entregado toda la información que debió acompañar desde el principio (8 de noviembre del 2018) a su solicitud de la multicitada opinión.
A su vez, los integrantes del Comisariado y sus socios empresarios argumentan que la Opinión de la Procuraduría Agraria sobre la legalidad, viabilidad y equidad del proyecto no es vinculatoria. Es decir, que los comuneros pueden atender sus términos -cuando haya sido emitida- o desestimarla, según les convenga. Tienen razón en parte. La Ley Agraria reconoce que la asamblea es soberana en sus decisiones respecto de las tierras pertenecientes a la comunidad, pero lo que también es cierto es que dichas decisiones deben ajustarse a una amplia seria de normas legales.
La asamblea es soberana para decidir el uso y destino de sus tierras, pero no por ello puede un día disponer que expulsa de la comunidad a un equis número de comuneros y sus tierras se reparten entre los demás. Soberanía en este sentido no es sinónimo de arbitrariedad o de omnipotencia.
Se escucha también del lado de los promotores del proyecto que si dentro del plazo legal de 30 días hábiles la PA no emite su opinión, puede invocarse el principio de “afirmativa ficta”, o sea de asumir que la opinión es favorable y proceder en consecuencia. Esto en general tiene sustento legal y es viable, pero en el caso concreto que nos ocupa ni siquiera ha comenzado a correr ese período de 30 días hábiles porque la Procuraduría Agraria no ha recibido toda la información necesaria para sustentar su punto de vista. Es decir, formalmente la incumplida no es la dependencia sino la comunidad.
LA DANZA DE LOS MILLONES
Antes de ir más allá, conviene despejar una incógnita: ¿Por qué si este proyecto se comenzó a trabajar hace casi 10 años, súbitamente en noviembre pasado se convocó a una Asamblea de Formalidades Especiales, el 23 de diciembre, para concretarlo, sin tener todos los requisitos, comenzando por la opinión legal de la Procuraduría Agraria? La respuesta es: Dinero.
Desde que comenzó a gestionar la aportación de esas 2 mil 68 hectáreas para una empresa inmobiliaria, hace más de nueve años, Carlos El Chato López Medina ha entregado a los comuneros más de 92 millones de pesos. El empresario regiomontano Alejandro Tamayo Ibarra, que por su lado comenzó a hacer lo mismo sobre aproximadamente 500 hectáreas, ha entregado unos 13 millones de pesos.
Es decir, en estos últimos años la comunidad ha recibido algo así como 105 millones de pesos, a manera de “anticipos” o “pruebas de seriedad” de los empresarios involucrados. No sabemos, por lo menos hasta hoy, cómo se distribuyeron esos ciento y pico de millones. Lo mismo pueden haberse repartido equitativamente entre los 328/335 comuneros o no. Tampoco sabemos si López Medina habrá recuperado parte de sus noventa y tantos millones con sus socios o si todos habrán salido de su fortuna personal.
Súbitamente las cosas se aceleraron porque por ahí de octubre o noviembre los comuneros hicieron saber a los empresarios que necesitaban más dinero y que lo querían para hacer frente a los gastos navideños. La respuesta de los inversionistas fue algo así como “les hemos dado más de cien millones y no vemos ningún avance importante”.
Para hacerse acreedores a una nueva entrega de efectivo, los comuneros vía su Comisariado de Bienes Comunales se pusieron manos a la obra y el 23 de noviembre convocaron a la primera asamblea “dura” para el 23 de diciembre. En su apresuramiento, dieron por sentado que para esa fecha contarían con la famosa opinión de la Procuraduría Agraria. Nunca llegó (en el inter recibieron un comunicado oficial indicándoles qué documentación les hacía falta), y por eso se abortó aquella asamblea, convocándose a otra para el pasado domingo, que es la que se decretó de carácter permanente. Y así están las cosas.
Más de 105 millones de pesos son mucho dinero, pero resultan una piscacha de la inversión global que se tiene estimada para el desarrollo del proyecto en su totalidad: casi 19 mil millones de pesos.
¿Es conveniente el trato para los comuneros? Desde que comencé a abordar este tema he tenido la impresión de que no, sobre todo por dos datos: un avalúo de hace 6 años incorporado al expediente que en forma algo confusa arroja un valor de 83 pesos por metro cuadrado, y la estimación empresarial de que de los 20 millones 680 mil metros cuadrados totales solamente 8 millones (38.6 por ciento) serían vendibles. Lo digamos normal es que del total a urbanizar y fraccionar -descontadas áreas verdes, de donación municipal, calles, banquetas, etc.- se pueda vender mínimo el 50 por ciento.
Al respecto hemos escuchado, del lado empresarial, dos precisiones atendibles: el acta constitutiva de la sociedad, que no se ha firmado, considera que su capital será en un 60 por ciento para los inversionistas y un 40 por ciento para los comuneros, independientemente de cuál sea el valor que los peritos asignen a las tierras. Es decir, que si al final de cuentas entre tierras, estudios, proyectos, permisos, trámites, urbanización (redes de drenaje y agua potable, accesos, calles, banquetas, camellones, etc.) y demás, la empresa invierte 20 mil millones de pesos, 8 mil serán de los comuneros. Las utilidades se repartirían en la misma proporción.
Para que todo el plan resultara atractivo a los comuneros, los empresarios han esbozado un compromiso que quedaría documentado y registrado en cuanto las tierras se aporten a la sociedad: entregar 16 millones de pesos a lo largo de 20 años a los 328/335 comuneros (unos 5 mil 300 millones de pesos) Esto significa que cada uno de ellos recibiría 66 mil 666 pesos mensuales. No suena a mucho, pero con ese ingreso todos los beneficiarios (y sus familias) subirían en automático varios niveles socio económicos. Pasarían de la categoría media baja a la de media alta.
Por lo que hace al porcentaje de superficie vendible, el argumento es muy simple: se trata de terrenos con muchas hondonadas y varias cañadas que simplemente no se pueden urbanizar. Puede ser que haya razón en este planteamiento. Habrá que verificarlo.
Frente a la magnitud del proyecto y sus eventuales resultados favorables para todos los interesados, especialmente los comuneros (entre los cuales hay de todo), se entiende la prevención introducida hace ya muchos años en la ley: para proyectos de esta naturaleza, es importante la Opinión de la Procuraduría Agraria, que no es un punto de vista superficial, de inspiración súbita o juego de adivinanzas, sino el producto de un análisis serio y a fondo de todos los elementos en juego, para evitar en la medida de lo posible que, dicho coloquialmente, “se lleven a los comuneros al baile”.
Por último, les informo que con fecha 12 de enero, o sea el sábado pasado, un grupo de siete comuneros presentaron, simultáneamente ante la Fiscalía General del Estado y la Delegación de la Procuraduría General de la República, una denuncia o querella por la presunta comisión de delitos patrimoniales y el de falsedad en declaraciones ante autoridades, en contra de los tres integrantes del Comisariado de Bienes Comunales y los otros tres que forman el Consejo de Vigilancia. Les digo: esto va para largo.
COMPRIMIDOS
Pues sí, El Tekmol José Luis Romero Calzada está o con un píe en la cárcel o ha iniciado la miserable vida de prófugo de la ley. Todavía ayer por la mañana estaba en su casa del Pedregal, donde recibió la visita de numerosos familiares, pero luego se volvió ojo de hormiga. Lo lógico de suponer es que si la PGR ya andaba tras de sus huesos y solo estaba en espera de la orden de aprehensión, debe traerlo bien vigilado. Si no, qué oso! Por lo pronto, ya le congelaron las cuentas bancarias a su nombre y de sus empresas, pero lo más seguro es que tenga otras disfrazadas.
El relevo de José Luis Ugalde en la Secretaría de Finanzas, por decisión suya para regresar a la Ciudad de México, vino a ser el primero de lo que se supone será una serie. Daniel Pedroza conoce la materia y puede salir adelante con la responsabilidad.
Elías Pesina deja la Oficialía Mayor para registrarse mañana como aspirante a presidir el priísmo potosino, en sustitución del renunciante Martín Juárez Córdova. Para sustituirlo deja la tesorería Ada Amalia Andrade Contreras, funcionaria particularmente discreta y depositaria de todas las confianzas de Juan Manuel Carreras.
La llegada de Fernando Chávez a la Secretaría de Comunicaciones y Transportes que estaba prevista para ayer u hoy se tuvo que posponer indefinidamente. Todo porque el fin de semana un grupito de seguidores de El Mijis fueron hasta Casa de Gobierno a exigir la renuncia del actual titular, Ramiro Robledo López, y nadie en su juicio quiere que el cambio parezca un triunfo para esa bola de vagos. No hay claridad de hacía dónde se desplazará Robledo López, quien ya estaba hasta el gorro en la SCT estatal.
Y a propósito de El Mijis, va quedando claro que además de baquetón es, como diría mi abuelita, argüendero. También farsante. Ahora resulta que medio mundo lo tiene amenazado de muerte. Puro cuento porque ya le gustó traer guaruras.
Hasta el próximo jueves.